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安世動態

星降樓價早實現 多項措施配合湊效

圖像中可能有夜晚、天空和戶外

    本澳樓價近年明顯上揚,迫使特區政府針對住宅市場推出新一輪需求管理措施,今年2月8日再「加辣」,增「再取得印花稅」,提高購置第二個、第三個及以上單位的成本,但卻又同時下調首置按揭成數,雖然令到炒家投資成本大增,但800萬元樓下的單位成交卻不跌反升。根據財政局數據顯示,今年2月本澳住宅平均樓價錄得每平方米110,243元(澳門幣,下同),3月為99,543元,4月為102,439元,5月為113,105元,整體走勢顯示,巿場在再「加辣」推出後,期間樓價雖現跌幅,但消息被消化後,樓價升勢依舊。

    作為東盟十國中最發達的巿場,新加坡樓價從2009年起飆升,到2013年見頂,同樣在稅率方面著手,但新加坡不單止有徵稅一招。新加坡除了組屋制度完善之外,當時更在樓價高漲時連環推出八輪降溫措施,包括向買家徵收1%至3%的買家印花稅,當地居民買第二個單位要繳交7%稅,外國買家購買物業,要交15% 額外印花稅。持有單位未夠四年便賣出,需要繳交4%至16% 的賣家印花稅。另外新加坡限制買家的總還款率,貸款人每月償還貸款總額,包括信用卡、汽車貸款在內,不得超過當月收入的60%。

    結果,新加坡成功趕走海外炒家,並令到空置率上升,來自中國的買家比例由2012年起下跌,至2016年第二季僅佔整體成交額6.9%。當地樓價由2013年起回落。新加坡樓市2016年供應過剩,私樓空置率處於11年最高水平,需要三年才能完全消化。

    趕走炒家、提高空置率,是新加坡降低樓價的關鍵。上周四,新加坡政府突然再宣布增加買家印花稅,在原本基礎上再增加5%,新加坡公民購買第二間物業的印花稅由7%增加至12%,第三個或以上的物業就由10% 上升至15%。新加坡永久居民購買第二個物業的印花稅由10% 增加至15%。而海外人士購買物業的印花稅由15% 增加至20%。以公司名義購買物業的印花稅更由15%,大幅加至25%。

    另一邊廂,翻查資料,2008年左右,新加坡政府興建的組屋數量一度由每年平均約兩萬多個單位,跌至只有數千個單位,再加上外地熱錢湧入投資,令新加坡樓價升了約一倍,引來不少年輕人大怨「上車難」。為平息民憤,新加坡政府除了推出辣招外,還大增單位供應,2014年,新加坡新組屋單位竣工更是到達了28,000個單位的歷來最高紀錄,後來也一直維持在較高的水平。

    由於新加坡政府潛在土地儲備豐厚,令政府可以操控單位供應,長期主導樓市發展,只需適當時候透過「加辣」、「減辣」控制短期樓市不致成為「脫韁野馬」,便可解決「住屋難、住屋貴」,這個困擾不少大城市的深層次矛盾。所以,澳門坡與新加坡同是推行類近的辣招,但新加坡樓價近年有明顯下跌,澳門樓價卻不知何時才會有轉勢回跌一天。

    資訊來源:力報

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